賃貸か持ち家かという問いに正解はありません。ただし持ち家を選んだ場合、住宅ローンや売却時の税制優遇を賢く活用することで、マイホームを収入源に転換できます。
Q. マイホームを収入源にする際の最重要ルールとは？
「10%未満ルール」です。住宅ローンを使ったマイホームを事業に活用する場合、事業利用が10%未満であれば住宅ローン控除と売却時の3,000万円特別控除を維持できます。10%以上になった時点でこれらの控除を受けられなくなるため、絶対に越えてはいけないラインです。
Airbnb民泊（年間180日未満）
住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業として届出（保健所管轄）をすることで、Airbnbを使った民泊が可能です。旅館業法とは異なります。
Airbnbには2つの形態があります。家主滞在型は自宅の一室を宿泊者に貸すhomestay型です。家主不在型は留守中に一軒家まるごと貸すタイプで、管理会社との提携が必要なため費用がかさみます。
自習室・コワーキングスペースとして一時使用
自宅を自習室やコワーキングスペースとして一時的に使用する場合、雑収入として申告します。ただし10%未満・不定期開催が条件です。これを超えると住宅ローン控除と3,000万円控除の適用が外れます。
税務の整理
個人での事業利用収入は雑所得（小さな事業所得）として申告します。自宅を法人に貸して法人が運営する場合、個人は不動産所得・法人は事業所得として処理します。
マイホームを売却する場合
住宅ローンを使って購入し、事業利用が10%未満または0%だったマイホームを売却する場合、3,000万円特別控除が適用できます。
税率は5年以内の売却で増益分の約40%、5年以上の保有後売却で約20%です。確定申告で申請しますが、申告ミスがあると控除が入金されないため、税理士に確認することをお勧めします。
最終更新：2026年4月
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※本記事はYAEKOFUコンテンツを元に作成しています。
